Ist das Grundbuch unrichtig, bspw. weil der Kaufvertrag nach Grundbuchumschreibung für nichtig erklärt wird, ist für die Wirksamkeit einer Erklärung nach § 873 BGB nicht erforderlich, dass der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Bewilligungsberechtigt ist nicht der Bucheigentümer, sondern der wahre Eigentümer, sofern die Vermutung der Richtigkeit des Grunbuches (§ 891 BGB) widerlegt ist. Die formell - rechtliche Erfordernis der Voreintragung des Berechtigten (§ 39 GBO) steht dem in diesem Fall nicht entgegen. Aus dieser Ordnungsfunktion des § 39 GBO folgt, dass das Grundbuch die materielle Rechtslage wiedergeben soll. Daher iust die Voreintragung des Berechtigten dann formell nicht notwendig, wenn das Grundbuch fehlerhaft ist.

BGH Urteil vom 20. Januar 2006; V ZR 214/04