Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörternd worden ist.

Gewährleistungsausschlüsse werden in Grundstückskaufverträgen sehr häufig vereinbart. Da diese in den meisten Fällen nicht individuell ausgearbeitet, sondern als Standardformulierungen verwendet werden, spricht man daher von formelhaften Gewährleistungsausschlüssen.

Im verhandelten Rechtsstreit enthielt der Kaufvertrag eine Klausel, wonach der Verkäufer für  offene oder versteckte Sachmängel keine Gewähr übernimmt, sofern er sie dem Käufer nicht arglistig verschwiegen hat.

Diese Vertragsbestimmung ist einer Inhaltskontrolle gemäß § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben) zu unterziehen. Demnach kann der formelhafte Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser unwirksam sein, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung der einschneidenden Rechtsfolgen eingehend durch den Notar erörtert wurde. Dieser muss auf die Tragweite des Haftungsausschlusses und das einhergehende Risiko hinweisen.

Von dieser ausführlichen Belehrung kann der Notar ausnahmsweise nur absehen wenn er sich davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses  und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren ist und den Ausschluss dennoch möchte.

Wie sich im verhandelten Rechtsstreit zeigte, reicht es dabei jedoch nicht aus,  wenn der Notar beim Verlesen der Klausel innehält und nachfragt, ob der Käufer das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe. Auch die Tatsache, dass dem Käufer wegen seiner Ausbildung die Bedeutung eines Haftungsausschlusses für Mängel grundsätzlich bekannt sei, entbindet den Notar nicht von seiner ausführlichen Belehrungspflicht.

BGH-Urteil vom 08.03.2007 – VII ZR 130/05