Kurzinfo Grundstücksrecht: Erbbaurecht - Erhöhung des Erbbauzinses bei Vertragsabschluss vor Inkrafttreten des § 9a ErbbauVO

Erbbaurecht: Erhöhung des Erbbauzinses bei Vertragsabschluss vor Inkrafttreten des § 9a ErbbauVO

11.04.2007 [Archiv][Skriptauswahl Grundstücksrecht]

Der Erbbaurechtsvertrag wurde 1967 geschlossen und bestelte das Erbbaurecht bis zum Jahr 2066. Damit wurde der Vertrag vor der Einführung des § 9a ErbbauVO im Jahr 1974 geschlossen. In dieser Regelung wird die Erhöhung des Erbbauzinses für Wohnimmobilien beschränkt.

Der Erbbaurechtsvertrag koppelte den Erbbauzins mit 6% an den jeweiligen Grundstückswert und legte eine Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre fest, sofern, die Änderung mindestens 5% betrage.

Die letzte Erhöhung konnte nicht im vollen Umfang durchgesetzt werden, da die Kappung des § 9a ErbbauVO eingriff. Zum nächsten Erhöhungszeitpunkt 5 Jahre später, hatte sich keine Änderung von mindestens 5% ergeben. Dennoch bejahte der BGH einen Erhöhnungsanspruch, da die letzte Erhöhung nach der vertraglichen Regelung auch hätte höher ausfallen können und nur durch die gesetzliche Regelung gekappt worden war.

Der BGH stellte auch fest, dass die damalige vertragliche Regelung heute Bestand habe, obwohl eine Genehmigung der Anpassungsklausel gemäß § 3 WährG fehlte. Die Klausel war demnach schwebend unwirksam wurde jedoch durch den Wegfall Genehmigungspflicht nach dem WährG mit dem 01. Januar 1999 wirksam. Heute wird die Genehmigungspflicht solcher Anpassungsklauseln in der Preisklauselverordnung geregelt. Nach dieser sind bei Erbbaurechten mit einer Laufzeit von mind. 30 Jahren jegliche Arten der Zinsanpassungsvereinbarung genehmigungsfrei.

Zu beachten ist, dass der BGH im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung zu seinem Urteil kam, da die gesetzliche Regelung des § 9a ErbbauVO erst nach Vertragsabschluss eingeführt wurde.

BGH Urteil vom 06. Oktober 2006; V ZR 20/06

§ 9a Abs.1 ErbbauVO

(1) Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so begründet eine Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben außer den in Satz 4 genannten Fällen außer Betracht. 4Im Einzelfall kann bei Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere

1.einer Änderung des Grundstückswerts infolge eigener zulässigerweise bewirkter Aufwendungen des Grundstückseigentümers oder

2.der Vorteile, welche eine Änderung des Grundstückswerts oder die ihr zugrunde liegenden Umstände für den Erbbauberechtigten mit sich bringen,

ein über diese Grenze hinausgehender Erhöhungsanspruch billig sein. 5Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluß und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.

[Text: Hennig; Immothek24]

Diese Seite drucken.