Die marktgerechte Wertermittlung von Wohn- und Geschäftshäusern erfordert aufgrund der Unterschiedlichkeit der einzelnen Nutzungen besondere Kenntnisse in der Immobilienbewertung.

Wohn- und Geschäftshäuser (also gemischt genutzte Bestandsimmobilien) werden als Renditeimmobilien klassifiziert. Somit kommt in diesem Fall das Ertragswertverfahren gem. 15 – 20 WertV für die entsprechende Wertermittlung zur Anwendung.

Dieses Ertragswertverfahren basiert zunächst auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Netto-Kalt-Mieten. Diese sind nicht mit den vertraglich vereinbarten (also tatsächlichen) Netto-Mieten zu verwechseln, denn diese können unter oder über der nachhaltigen netto-Miete liegen. Einen Anhaltspunkt für die nachhaltige Miete von Wohnraum kann ein qualifizierter Mietenspiegel, die umfangreichen Daten des örtlichen Gutachterausschusses oder Kenntnisse aufgrund individueller Erhebungen sein.

Für gewerblich genutzte Flächen liegen i. d. R. keine Mietenspiegel vor, da sich im Gewerberaummietrecht durch vertragliche Vereinbarungen in Abhängigkeit der gewerblichen Nutzung und des Zustands der Fläche die Netto-Mieten sich sehr unterschiedlich bilden.
Hier hilft der Vergleich verschiedener Marktberichte oder individuelle Erhebungen weiter, da diese häufig nachhaltige Mieten ausweisen. Jedoch geben Marktberichte von Maklerhäusern nur einen Teil des Marktes wider, nämlich den Teil der Flächen, der durch das jeweilige Maklerhaus vermittelt wurde. Hinzu kommt, dass i. d. R. aufgrund der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit der einzelnen Flächen die Aussagekraft dieser Mietwerte unvollkommen ist.

Sofern Stellplätze (oder/und Garagen) vorhanden sind, müssen dessen Mieten zu den Mieten des Wohn- und Geschäftshauses addiert werden, wenn hierfür gesonderte Mietverträge bestehen und sie nicht Bestandteil der Wohnungs- bzw. Gewerbemietverträge sind. In einem zweiten Schritt werden die Bewirtschaftungskosten als Prozentsatz der nachhaltigen erzielbaren Jahresnettomiete durch „Bewirtschaftungskostenfaktoren“ abgezogen. Diese sind die Kehrwerte des jeweiligen Prozentsatzes: beispielsweise entsprechen 20,0 % Bewirtschaftungskosten einem Bewirtschaftungskostenfaktor i. H. v. 0,80. Hierdurch wird die Unterschiedlichkeit in den Bewirtschaftungskosten zwischen „Wohnen“ und „Gewerbe“ berücksichtigt. Liegen lückenlos konkrete Einzelansätze für die jeweiligen Bewirtschaftungskostenarten vor, so sind diese Pauschalen vorzuziehen:

Bei Mehrfamilienhäusern liegen diese i. d. R. bei 20,0 – 25,0 % der nachhaltigen Jahresnettomiete. Bei gewerblichen Immobilien sind die Bewirtschaftungskosten i. d. R. wesentlich niedriger, da aufgrund des Gewerberaummietrechts wesentlich mehr Betriebskostenarten auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden können, als im Wohnraummietrecht (beispielsweise die Verwaltung- bzw. Instandhaltungskosten).

Der vorstehende Faktor für die Bewirtschaftungskosten wird mit den jährlichen nachhaltig erzielbaren Jahresnettoerträgen der jeweiligen Nutzung multipliziert.

Als Ergebnis erhält man den Grundstücksreinertrag. Um den Reinertrag der baulichen Anlage (auch: Gebäudeertragswertanteil) erhalten zu können, muss nun die sog. Bodenwertverzinsung in Abzug gebracht werden. Diese Bodenwertverzinsung setzt sich aus dem Bodenwert als auch einem dynamischen Liegenschaftszinssatz zusammen. Der Bodenwert basiert auf dem Richtwert des örtlichen Gutachterausschusses. Diese Bodenrichtwerte können grundsätzlich in zwei Formen veröffentlicht werden:

• Bodenrichtwerte für ein bestimmtes Mustergrundstück aufgrund einer bestimmten Art der Nutzung bzw. aufgrund eines bestimmten Maßes der baulichen Nutzung
• Bodenrichtwerte für ganze „Bodenrichtwertzonen“ innerhalb eines Stadtteils (geographische, räumliche Bereiche, Abgrenzungen)

Unabhängig von der Art des Bodenrichtwertes muss dieser an die konkrete Grundstückssituation mittels argumentierter Ab- oder Zuschläge an das Bewertungsobjekt angepasst werden.

Der Liegenschaftszinssatz, als zweite Größe für die Bodenwertverzinsung, ist die entscheidende Steuerungsgröße im Ertragswertverfahren. Denn dieser enthält beispielsweise:

• die erwartete Mietenentwicklung
• die erwartete Entwicklung der Bewirtschaftungskosten
• die erwartete Entwicklung der steuerlichen Rahmenbedingungen
• Abschreibungen
• Grundstückstransaktionskosten
• etc.

Je höher dieser Liegenschaftszinssatz ist, desto höher ist auch das erwartete wirtschaftliche  Risiko für die aktuelle Nutzung des Grundstücks, welchem es in Zukunft ausgesetzt ist.
In der Konsequenz steigt bei einem höheren Liegenschaftszinssatz die Bodenwertverzinsung und schmälert automatisch den Reinertrag der baulichen Anlage, weil das Risiko der betreffenden Liegenschaft höher eingeschätzt wird und dieser Tatbestand den Reinertrag der baulichen Anlage negativ beeinflusst.

In einem weiteren Berechnungsschritt wird dieser Reinertrag der baulichen Anlage mit dem Vervielfältiger gem. Anlage zu § 16 WertV über die gesamte Restnutzungsdauer, ungeachtet eins Minder- oder Mehrertrages aufgrund von vereinbarten Mieten, multipliziert.

Als Ergebnis erhält man den vorläufigen Ertragswert der Immobilie. Dieser vorläufige Ertragswert wird nun an die vorliegende Ertragssituation des Bewertungsobjektes wie folgt angepasst:

• Eine Über- oder Untervermietung wird für den Bereich der Wohnungen über die gesamte Restnutzungsdauer durchgeführt, da innerhalb der Betrachtung im Ertragswertverfahren Mietanpassungen gem. § 558 BGB nicht berücksichtigt werden. Sollten Staffelmietverträge vorliegen, müssen diese gesondert betrachtet werden und jede Mietstaffel auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert werden.
  
  
• Gewerbemietverträge werden nicht nur hinsichtlich eines Mehr- oder Minderertrages angepasst, sondern auch hinsichtlich der Restlaufzeit der jeweiligen Mietverträge und möglicher Optionen. Deren Ausübung hängt jedoch entscheidend von der nachhaltig erzielbaren Marktmiete, die aufgrund von Marktberichten über den jeweiligen Standort oder durch eigene Recherchen ermittelt wird, ab. Staffelmietverträge müssen hier genauso wie für die Nutzung Wohnen entsprechend häufig berücksichtigt werden.
  
  
• Betrachtet man die Ertragssituation eines Wohn- und Geschäftshauses genauer, so müssten eigentlich auch bei vorhandenen Garagen und Stellplätzen eine entsprechende Marktanpassung durchgeführt werden. Bei Garagen und Stellplätzen sind die Mieten jedoch sehr heterogen. Ferner liegen hierüber in aktuellen Marktberichten keine Vergleichszahlen vor, so dass in der Konsequenz eine entsprechende Anpassung der entsprechenden Mieten vernachlässigt wird.

Ist der vorläufige Ertragswert an die objektspezifische Ertragssituation angepasst, erhält man als Ergebnis den Ertragswert. Von diesem Ertragswert müssen, sofern diese vorliegen, weitere wertbeeinflussende Umstände (beispielsweise Bauschäden) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Hiernach wird der zuvor ermittelte Bodenwert in voller Höhe addiert.
Ist dies geschehen, erhält man den Verkehrswert gem. § 194 BauGB für das Wohn- und Geschäftshaus.

Für den Sachverständigen sind bei der Wertermittlung eines Wohn- und Geschäftshauses insbesondere folgende Parameter entscheidend:

• Die nachhaltig erzielbare Mietensituation für die Nutzungen Wohnen und Gewerbe als Eingangsparameter der Ertragswertermittlung
• Die objektspezifische Ertragssituation (vereinbarte Vertragsmieten)
• Staffelmietverträge bei beiden Nutzungen (Wohnen, Gewerbe, Stellplätze, Garagen, etc.)
• Die Laufzeiten der Gewerbemietverträge einschließlich deren Optionen     

Anmerkungen zum Berechnungsbeispiel

Musterberechnung downloaden [PDF]

Das im Berechnungsbeispiel dargestellte Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in einer Großstadt in normaler, durchschnittlicher Lage.

Bei der Berücksichtigung von Mehr- oder Mindererträgen aufgrund der individuellen Vertragsvereinbarungen kommt das sog. Auf- und Abschichtungsverfahren zur Anwendung. Hier wird der Ertragswert zunächst auf der Grundlage der „Endmiete“ (nachhaltig erzielbare Miete) ermittelt. Anschließend wird hiervon der entsprechende Mehr- oder Minderertrag je m² hinzugerechnet bzw. abgezogen.

Im Berechnungsbeispiel liegen Mehr- bzw. Mindererträge vor. Diese werden jedoch nicht über die gesamte Restnutzungsdauer des Gebäudes, sondern nur über ihre Restlaufzeit gem. Mietvertrag kapitalisiert.

Liegt die vereinbarte Miete wesentlich unter der Marktmiete, so muss eine eventuelle Option in die Kapitalisierung zeitlich einfliessen. Im Rahmen des Berechnungsbeispiels stellt sich dieser Sachzusammenhang wie folgt dar: