Das Risikobegrenzungsgesetz wurde am 18.08.2008 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat in weiten Teilen am Tag nach der Verkündung in Kraft. Einige Teile treten im März 2009 bzw. Mai 2009 in Kraft. Diese sind jedoch für Immobilienkredite nicht von Bedeutung.
Ziel des Risikobegrenzungsgesetzes ist die Erhöhung der Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Kapitalmarkt. Für Immobilienkredite ist dies durch die in der Öffentlichkeit kritisierten Verkäufe von Krediten und Grundschulden im Zusammenhang mit sogenannten Non Performing Loans (NPL) begründet.
Merke: Die Neuregelungen zum Gläubigerwechsel, zur Unterrichtungspflicht und zur Kündigung durch den Kreditgeber gelten nur, wenn ein Unternehmen (bspw. eine Bank) einem Verbraucher ein Darlehen gewährt hat und dies von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird (Immobiliendarlehensvertrag gemäß § 492 Abs. 1a BGB). Ist hingegen ein Unternehmen (bspw. eine Wohnungsbaugesellschaft oder ein Bauträger) Kreditnehmer finden die Regelungen der §§ 492 bis 498 BGB sowie § 309 BGB keine Anwendung.
Wechsel des Gläubigers
Sollte in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vereinbart worden sein, dass ein Dritter an die Stelle des Darlehensgeber, welcher in der Regel immer der Verwender der AGB sein wird, treten kann, so ist diese Vereinbarung unwirksam. Eine Ausnahme liegt vor, wenn der Dritte namentlich bezeichnet wird oder dem Kreditnehmer das Recht eingeräumt wird, sich in diesem Fall vom Vertrag zu lösen (§ 309 Nr. 10 BGB).
Möchte sich der Kreditgeber die Möglichkeit offen halten, den Darlehensvertrag an einen Dritten abzutreten, so muss darauf im Darlehensvertrag deutlich hingewiesen werden, dass der Kreditgeber den Darlehensvertrag auch ohne Zustimmung des Kreditnehmers auf einen Dritten übertragen kann oder die Forderung an einen Dritten ohne Zustimmung des Kreditnehmers abtreten kann (§ 492 Abs. 1a BGB).
Wird die Forderung des Kreditgebers an einen Dritten abgetreten oder findet ein Wechsel in der Person des Kreditgebers statt, so ist der Kreditnehmer hierüber unverzüglich zu informieren. Außerdem sind die Kontaktdaten des neuen Gläubigers unverzüglich dem Kreditnehmer mitzuteilen. Sollte der Kreditgeber mit dem neuen Gläubiger vereinbart haben, dass in der Beziehung zum Kreditnehmer weiterhin der nur der bisherige Kreditgeber auftritt, entfällt diese Informationspflicht (§ 496 Abs. 2 BGB).
Unterrichtungspflicht bei Ende der Zinsbindungsdauer
Heute ist es üblich, dass Zinsbindung und Darlehenslaufzeit bei Immobilienfinanzierungen auseinanderfallen. Nach dem Ende der Zinsbindung kommt es meist zu der sogenannten Prolongation. Der Darlehensgeber hat nun den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung darüber zu informieren, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber hierzu bereit, muss die Unterrichtung den zum Zeitpunkt der Unterrichtung vom Darlehensgeber angebotenen Zinssatz enthalten (§ 492a BGB).
Endet der Darlehensvertrag, so hat der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor der Beendigung darüber zu informieren, ob er zur Fortführung des Darlehensverhältnisses bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber zur Fortführung bereit, muss die Unterrichtung die zum Zeitpunkt der Unterrichtung gültigen Pflichtangaben (§ 492 Abs. 1 BGB) enthalten. Dabei handelt es sich um folgende Angaben:
- den Nettodarlehensbetrag, gegebenenfalls die Höchstgrenze des Darlehens,
- den Gesamtbetrag aller vom Darlehensnehmer zur Tilgung des Darlehens sowie zur Zahlung der Zinsen und sonstigen Kosten zu entrichtenden Teilzahlungen, wenn der Gesamtbetrag bei Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrags für die gesamte Laufzeit der Höhe nach feststeht, bei Darlehen mit veränderlichen Bedingungen, die in Teilzahlungen getilgt werden, einen Gesamtbetrag auf der Grundlage der bei Abschluss des Vertrags maßgeblichen Darlehensbedingungen,
- die Art und Weise der Rückzahlung des Darlehens oder, wenn eine Vereinbarung hierüber nicht vorgesehen ist, die Regelung der Vertragsbeendigung,
- den Zinssatz und alle sonstigen Kosten des Darlehens, die, soweit ihre Höhe bekannt ist, im Einzelnen zu bezeichnen, im Übrigen dem Grunde nach anzugeben sind, einschließlich etwaiger vom Darlehensnehmer zu tragender Vermittlungskosten,
- den effektiven Jahreszins oder, wenn eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren vorbehalten ist, den anfänglichen effektiven Jahreszins; zusammen mit dem anfänglichen effektiven Jahreszins ist auch anzugeben, unter welchen Voraussetzungen preisbestimmende Faktoren geändert werden können und auf welchen Zeitraum Belastungen, die sich aus einer nicht vollständigen Auszahlung oder aus einem Zuschlag zu dem Darlehen ergeben, bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses verrechnet werden,
- die Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung, die im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen wird,
- zu bestellende Sicherheiten
Wurden Forderungen aus dem Darlehensvertrag abgetreten, treffen diese Unterrichtungspflichten auch den neuen Gläubiger. Es sei denn, der bisherige Gläubiger hat mit dem neuen Gläubiger vereinbart, dass im Verhältnis zum Darlehensnehmer weiterhin allein der bisherige Darlehensgeber auftritt.
Kündigung des Darlehensvertrages
Der Kreditgeber kann nun den Immobiliendarlehensvertrag wegen Zahlungsverzug nur kündigen wenn:
- Der Kreditnehmer mit mind. zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise
und
- mit mind. 2,5% des Nennbetrages des Darlehens
in Verzug ist (§ 498 Abs.3 BGB).
Merke: Diese Eingrenzung des rückständigen Betrages gilt nur für Darlehensverträge, die nach dem 18. August 2008 geschlossen wurden oder wenn das Vertragsverhältnis nach dem 18. August 2008 vom Kreditgeber übertragen worden ist (Artikel 229 § 18 Abs. 1 EGBGB). Wurde der Darlehensvertrag bis zum 18. August 2008 abgeschlossen, ist der rückständige Betrag nicht durch § 498 BGB geregelt, da damals § 498 Abs. 1 und 2 auf Immobiliendarlehensverträge keine Anwendung fand.
Wirkung auf Grundschulden
Die Grundschuld ist abstrakt, d.h., nicht von einer Forderung abhängig. Ein Grundschuldgläubiger könnte also auch ohne Forderung in das Grundstück die Zwangsvollstreckung betreiben, bspw. wenn das Darlehen bereits vollständig getilgt wurde. Damit dies nicht geschieht verpflichtet sich der Kreditnehmer regelmäßig zur Absicherung des Kreditnehmers in der Weise, dass er die Grundschuld nur bei einem Zahlungsrückstand des Kreditnehmers und nur in entsprechender Forderungshöhe verwenden wird. Dies wird als Sicherungsabrede, Sicherungszweckerklärung oder auch als Sicherungsvertrag bezeichnet. Bisher war nicht gesetzlich geregelt, was mit dieser Sicherungsabrede geschieht, wenn die Grundschuld vom Gläubiger (Kreditgeber) an einen Dritten abgetreten wird. Nun regelt § 1192 Abs. 1a, dass bei sogenannten Sicherungsgrundschulden der Schuldner (Kreditnehmer) einem Erwerber der Grundschuld alle Einreden entgegensetzen kann, die er aufgrund der Sicherungsabrede auch dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger (Kreditgeber) entgegensetzen konnte. Das Argument des Erwerbers, die Grundschuld im Guten Glauben ohne Sicherungsabrede erworben zu haben ist ausgeschlossen, da § 1157 Satz 2 BGB auf Sicherungsgrundschulden nun keine Anwendung findet.
Merke: Die Änderungen in § 1192 BGB findet nur Anwendung, wenn der Erwerb der Grundschuld nach dem 19. August 2008 erfolgt ist (Artikel 229 § 18 Abs. 2 EGBGB).
Ein weitere Änderung wurde für die Kündigung der Grundschuld eingeführt. Gemäß § 1193 BGB wird das Kapital der Grundschuld erst nach einer Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Da abweichende Regelungen möglich waren, war es bisher üblich zu vereinbaren, dass die Grundschuld ohne Kündigungsfrist sofort fällig gestellt werden kann. Solche abweichende Regelungen sind nun für Grundschulden, welche der Absicherung einer Geldforderung dienen nicht mehr zulässig.
Merke: Die Änderung in § 1193 BGB findet nur Anwendung, wenn die Grundschuld nach dem 19. August 2008 bestellt worden ist (Artikel 229 § 18 Abs. 3 EGBGB).
Merke: Die Änderungen im Grundschuldrecht finden für alle Kreditnehmer bzw. Eigentümer belasteter Grundstücke Anwendung, d.h., auf Verbraucher und Unternehmer.
Für den Gläubiger entsteht durch die 6 monatige Kündigungsfrist eine Zeitverzögerung bis zur Zwangsvollstreckung und damit seiner Forderungsbefriedigung. Dies wird oftmals zu einer Erhöhung des Verlustes auf der Gläubigerseite führen. Es ist davon auszugehen, dass diese zusätzlichen Verluste künftig von den Kreditgebern eingepreist werden.
Zwangsvollstreckung
Für den Fall, dass sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstücks unterworfen hat, die Zwangsvollstreckung betrieben wird und die Vollstreckung aus der Urkunde für unwirksam erklärt wird (bspw. weil die Grundschuld erfüllt wurde), wurde eine verschuldensunabhängige Haftung des Gläubigers eingeführt, falls die Zwangsvollstreckung durch einen anderen (bspw. nach erfolgter Abtretung) als denin der Urkunde benannten Gläubigers erfolgt (§ 799a ZPO).
Ist die Zwangsvollstreckung beantragt und kann der Schuldner die erforderliche Sicherheitsleistung zur Einstellung des Verfahrens nicht leisten, kann er jedoch glaubhaft machen, dass die Rechtsverfolgung durch ihn hinreichende Aussicht auf erfolgt hat, kann er die Einstellung der Zwangsvollstreckung nun auch ohne Sicherheitsleistung verlangen (§ 769 Abs. 1 ZPO).
