Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist am 01. August 2006 in Kraft getreten und legt für alle Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben vereinheitlichte Anforderungen für die Ermittlung des Beleihungswertes fest. Diese Vereinheitlichung war erforderlich da seit dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) alle Kreditinstitute, die die entsprechenden Mindestanforderungen erfüllen, Pfandbriefe ausgeben können.
Gegenstand der Beleihungswertermittlung sind das Grundstück, grundstücksgleiche Rechte oder vergleichbare Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die mit einem Grundpfandrecht belastet sind oder belastet werden sollen.
Definition Beleihungswert:
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Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. |
Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
Gemäß § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Auch darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Definition Marktwert (gemäß PfandBG):
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Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
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Zur Ermittlung des Beleihungswertes sollen der Ertragswert und der Sachwert getrennt ermittelt werden. Der Beleihungswert soll dann aus diesen Werten abgeleitet werden. Maßgebend ist regelmäßig der Ertragswert, dieser darf nicht überschritten werden. Beim Wohnungs- und Teileigentum soll ergänzend das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, sowie Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert auch am Sachwertverfahren orientiert sein. Auch ist es möglich, sich auf den Vergleichswert zu beziehen, sofern mind. 5 Vergleichsobjekte zugrunde gelegt werden und das Objekt nachhaltig zu Eigennutzung geeignet ist.
Der Beleihungswert ist mittels eines Gutachtens zu ermitteln. Legt der Darlehensnehmer ein Gutachten vor, so darf dieses nicht zugrunde gelegt werden. Ist der Gutachter bei der Pfandbriefbank angestellt, gelten strenge Kriterien, um die Unabhängigkeit des Gutachters zu gewährleisten.
Bei der Vergabe von Kleindarlehen für wohnungswirtschaftlich genutzte Objekte gibt es Erleichterungen. In diesem Fall kann die Erstellung eines Gutachtens durch eine vereinfachte Wertermittlung ersetzt werden. Die Person, die die Wertermittlung durchführt darf jedoch nicht mit der Person identisch sein, die über den Kredit entscheidet. In bestimmten Fällen kann auch von einer Besichtigung des Objektes abgesehen werden. Als Kleinkredit gelten dabei Kredite, die unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 400.000 € nicht übersteigen.
 Immobilientyp
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 Wertermittlungsverfahren
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Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, wenn die Eigennutzung nachhaltig anzunehmen ist
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Sachwert; Ertragswertverfahren kann entfallen; Vergleichswert möglich
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Bauland
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Vergleichswert
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Erbbaurecht und grundstücksgleiche Rechte
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Bei Erbbaurechten ist die Restlaufzeit zu berücksichtigen.
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Landwirtschaftlich genutzte unbebaute Grundstücke
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Vergleichswert
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Landwirtschaftlich genutzte bebaute Grundstücke
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Ertragswert und Sachwert
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Maschinen und Betriebseinrichtungen
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Grundsätzlich keine Berücksichtigung, es sei denn sie sind wesentlich Bestandteile des Gegenstandes der Beleihungswertermittlung, dann sind diese gesondert zu schätzen.
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Wohnungswirtschaftliche Kleindarlehen
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Gutachten kann durch vereinfachte Wertermittlung ersetzt werden.
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Alle anderen Immobilien
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Ertragswert und Sachwert; Regelfall ist der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf
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Die BelWertV enthält auch Vorgaben zur Ermittlung des Ertrags- und des Sachwertes, bspw. Bandbreiten der Einzelkostenansätze für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten.
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