A. Einleitung

In bundesdeutschen Haushalten leben ca. 5,3 Millionen Hunde und 7,8 Millionen Katzen sowie ca. 6,3 Millionen Kleintiere wie Ziervögel, Zierfische, Kaninchen, Hamster und Meerschweinchen. Hinzu kommen zunehmend Exoten bis hin zu Tieren, die man nur mit sehr viel Fantasie als "Haustiere" bezeichnen kann. Bewohnt der Halter eine Miet- oder Eigentumswohnung, haben auch Vermieter und Miteigentümer häufig ein Wörtchen mitzureden, wenn es um die Aufnahme tierischer Hausgenossen geht. Nicht selten finden sich im Mietvertrag bzw. in der Gemeinschaftsordnung Einschränkungen bis hin zum generellen Tierhaltungsverbot. Handelt es sich dazu noch um eine vermietete Eigentumswohnung, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung nicht nur von der Zustimmung des vermietenden Eigentümers ab. Dieser ist vielmehr grds. auch an Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden. Er kann daher z.B. einem Mieter seiner Wohnung nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst nach den in der WE-Gemeinschaft geltenden Regelungen innehat. Doch wie ist die Rechtslage tatsächlich?



B. Tierhaltung und Mietvertrag

I. Kleintiere - Nicht nur auf die Größe kommt es an

Die Haltung sog. "Kleintiere" kann vom Vermieter grundsätzlich nicht verboten wer-den und ist auch ohne dessen Erlaubnis zulässig, wie der BGH erst kürzlich (BGH, Urt. v. 14.11.2007 - VIII ZR 340/06) wieder bestätigte.


1. Was sind "Kleintiere"?

Doch was ist eigentlich ein "Kleintier"? Das AG Aachen hat bereits 1989 entschieden, dass hierzu etwa Zwergkaninchen, Zierfische und geräuscharme Ziervögel gehören (AG Aachen, Urt. v. 24.02.1989 - 6 C 500/88, WuM 1989, 236). Dies gilt auch für Hamster, Meerschweinchen oder Chinchillas (AG Hanau, Urt. v. 18.02.2000 - Az. 90 C 1294/99, WuM 2002, 92). Auch kleinere Echsen oder Schildkröten, die in einem Terrarium gehalten werden können, zählen hierzu (AG Essen, Urt. 18.07.1995 - 9 C 109/95, ZMR 1996, 37). Allgemein fallen unter den Kleintierbegriff alle Haustiere, von denen aufgrund ihrer Art, Größe, Lebensweise und ihres Verhaltens keine Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter befürchtet werden müssen.

Nicht zu den Kleintieren in diesem Sinne zählen nach Auffassung des BGH Katzen und kleine Hunde, wie sich der oben zitierten Entscheidung entnehmen lässt. Dies war bis zur Entscheidung des BGH nicht unumstritten. So war z.B. das LG München I (LG München I, Urt.v. 27.01.1999 - 14 S 13615/98, WuM 1999, 217) noch anderer Ansicht. Dies hat zur Folge, dass sich Katzen- und Hundehalter nicht darauf berufen können, dass die Aufnahme ihrer Lieblinge in die Wohnung immer und ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig ist.

Ob z.B. Papageien oder Beos zu den Kleintieren gehören, ist im Hinblick auf die "Gesprächigkeit" dieser Tiere zu bezweifeln. Hier steht vielmehr eine von den Tieren ausgehende, nach Dauer und Intensität erhebliche Lärmbelästigung zu befürchten. Im Extremfall kann das Geschrei übrigens sogar eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die ein Bußgeld gegen den Papageienhalter nach sich ziehen (z.B. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 10.01.1990 - 5 Ss (OWi) 476/89 - (OWi) 198/89 I, WuM 1990, 122).

Trotz ihrer teils geringen Größe und des Umstandes, dass sie regelmäßig in Terrarien gehalten werden, sollen wildlebende, nichtheimische Arten wie Giftschlangen, giftige Spinnen, Skorpione und Riesenschlangen nicht zu den erlaubnisfrei zu haltenden Kleintieren gehören (AG Hanau, a.a.O.), weil von ihnen eine besondere Gefährlichkeit ausgeht. Nach einer Entscheidung des LG Essen (LG Essen, Urt. v. 21.12.1990 - 1 S 497/90, WuM 1991, 340) soll auch für die Haltung von Ratten die Erlaubnis des Vermieters erforderlich sein, weil nach Ansicht des Gerichts Ratten bei großen Teilen der Bevölkerung immer noch Abscheu und Ekel auslösen und als Ungeziefer eingestuft werden.



2. Grenzen der Kleintierhaltung

Auch wenn die Kleintierhaltung in der Mietwohnung grundsätzlich immer zulässig ist, bedeutet dies nicht, dass der Mieter die Tiere in beliebiger Anzahl halten darf. Einer-seits dürfen hier die Grenzen nicht zu kleinlich gezogen werden, wie z.B. eine Entscheidung des LG Kaiserslautern (LG Kaiserslautern, Urt. v. 20.01.1984 - 2 S 189/03, WuM 1989, 177) zeigt, bei der das Gericht auch das Aufstellen zahlreicher - ordnungsgemäß betreuter und gepflegter - Zierfisch-Aquarien in der Wohnung als zulässig ansah, solange dadurch nicht etwa die Statik der Böden und Decken der Wohnung beeinträchtigt wird. Droht aber eine Beeinträchtigung der Mietsache oder anderer Mieter, ist die Zulässigkeitsgrenze überschritten. So hat etwa das LG Karlsruhe (LG Karlsruhe, Urt. v. 12.01.2001 - 9 S 360/00, NZM 2001, 891) eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen der Haltung von 100 freifliegenden (!) Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung als wirksam angesehen, wohingegen die artgerechte Haltung von 80 Vögeln in einer 60 m²-Wohnung nach Ansicht des AG Schöneberg (AG Schöneberg, Urt. v. 18.09.1989 - 10 C 152/89, MM 1990, 194) noch keinen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen soll.


3. Regelungen im Mietvertrag

Sieht ein Mietvertrag ein formularmäßiges generelles Tierhaltungsverbot vor, das auch die Haltung von Kleintieren umfasst, ist die Klausel insgesamt gem. § 307 BGB unwirksam, wie der BGH bereits 1993 entschieden hat (BGH, Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109). Aber auch dann, wenn die Klausel lediglich die Haltung bestimmter Kleintiere wie z.B. Zierfische oder Ziervögel erlaubnisfrei stellt, schränkt sie den Mieter unangemessen ein und bindet ihn daher nicht (BGH, Urt. v. 14.11.2007 - VIII ZR 340/06). Der Vermieter kann daher vom Mieter weder die Unterlassung der - angemessenen - Kleintierhaltung verlangen, noch ihm deswegen ordentlich oder sogar fristlos kündigen.

Nach herrschender Meinung lässt sich ein generelles, Kleintiere umfassendes Tierhaltungsverbot auch nicht individualvertraglich vereinbaren (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 9. Aufl. 2007, § 535 Rdn. 505; AG Köln, Urt. v. 07.10.1983 - 205 C 130/83, WuM 1984, 78).