Kurzinfo Mietrecht: Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht - Wegfall bei Verkauf

03.08.2006 [Archiv][Skriptauswahl Mietrecht]

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Leitsatz BGH).

Der Fall: Der Mieter mietete eine Wohnung an welcher ein Mangel eintrat. In dessen Folge kam es zu einer Mietminderung und später zur Mangelbeseitigung durch den Vermieter. Da nach Angaben des Mieters der Magngel danach wieder auftrat, machte er von seinem Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB Gebrauch. Danach verkaufte der Vermieter die Immobilie und forderte vom Mieter den zurückbehaltenen Betrag ein.

Der BGH kam zu dem Urteil, dass dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht nur zustehe, wenn er einen Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber derselben Person hat. Grundsätzlich stellt das Zurückbehaltungsrecht ein Druckmittel zur Mangelbeseitigung dar und muss vom Mieter nach erfolgter Mangelbeseitigung nachgezahlt werden. In diesen Punkten unterscheidet es sich deutlich vom Mietminderungsrecht. Da der Mieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung nur gegenüber dem jeweiligen Vermieter hat, bestehe nach erfolgter Veräußerung kein Beseitigungsanspruch gegenüber dem ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegenüber dem neuen Vermieter. Damit ist ein Druckmittel gegenüber dem alten Vermieter nicht anwendbar. Gegenüber dem neuen Vermieter kann frühestens nach Eintritt in den Mietvertrag das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden. Folglich muß der Mieter den zurückbehaltenen Betrag nach erfolgter Veräußerung an den ehemaligen Vermieter (Veräußerer) nachzahlen.

Eine Haftung des Veräußerers gegenüber dem Mieter gemäß § 566 Abs. BGB verneinte der BGH, da es sich nicht um einen Schaden, sondern um einen zurückbehaltenen Betrag handele.

BGH - Urteil vom 19. Juni 2006; Aktenzeichen VIII ZR 284/ 05

§ 320 BGB Einrede des nicht erfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung.

(2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teiles, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

[Text: Hennig; Immothek24]

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