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Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
Für den Beginn der Verjährung (die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate) der Ersatzansprüche des Vermieters ist allein der Zeitpunkt maßgebend, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dadurch soll möglichst zeitnah zur Rückgabe eine Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden.
Für den Beginn der Verjährung ist daher nicht erst die Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch notwendig.
Dies kann dazu führen, dass der Anspruch des Vermieters verjährt ist, bevor er bei der Beendigung des Mietvertrages entstehen würde, nämlich dann wenn die Rückgabe mehr als sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt. Dies steht dem schutzwürdigen Interesse des Vermieters jedoch nicht entgegen, da er andere Möglichkeiten hätte, seine Anspüche zu sichern. So könne er einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, der sofort fällig sei oder vor Vertragsende Leistungsklage erheben.
Nicht entschieden hat der BGH, ob der Vermieter überhaupt verpflichtet ist, die Wohnung vor dem Vertragsende zurückzunehmen.
BGH - Urteil vom 15. März 2006; Aktenzeichen VIII ZP 123/05
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§ 200 BGB Beginn anderer Verjährungsfristen
Die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, beginnt mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 199 Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
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§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
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Sollte der Vermieter die Mietsache zeitlich deutlich vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zurückzunehmen, sollte vereinbart werden, dass die Verjährung bis zum Ende des Mietverhältnisses gehemmt ist.
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Da es sich bei § 548 BGB um abdingbares Recht handelt, kann die Verjährungsfrist im Mietvertrag auch verlängert werden. In einer Allgemeinen Geschäftsbedingung dürfte die Obergrenze bei einem Jahr liegen (vgl. Schmidt-Futterer "Mietrecht", 8. Auflage, Rdn. 125 zu § 548 BGB) |
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