Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Leitsatz BGH).

Im entschiedenen Fall verzichtete der Mieter in einem Wohnraummietvertrag für 60 Monate auf das Recht der ordentlichen Kündigung. Diese Vereinbarung wurde individualvertraglich getroffen. In einem "Zusatzmietvertrag" wurde eine Staffelmiete vereinbart.

Isoliert betrachtet ist ein Kündigungsverzicht von 60 Monaten wirksam, sofern er individualvertraglich getroffen worden ist. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete setzt jedoch § 557a BGB eine maximale Grenze von vier Jahren seit Mietvertragsabschluss. Diese kann auch individualvertraglich nicht überschritten werden.

Fraglich war, ob dies zur vollständigen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses führe oder ob nur der Zeitraum über vier Jahren unwirksam sei. Während in einem Formularmietvertrag die gesamte Begrenzung unwirksam ist, da eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, ist das bei einer individuellen Vereinbarung nicht der Fall. Hier bleibt der Kündigungsausschluß für vier Jahre wirksam. Dies ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut des § 557a BGB, jedoch sei nicht erkennbar, dass in diesem Fall mit der Einführung des § 557a BGB vom früheren § 10 MHG abgewichen werden sollte. Nach dem § 10 MHG führte die Vereinbarung eines längeren Kündigungsauschlusses auch nur zur Teilunwirksamkeit.

BGH - Urteil vom 14. Juni 2006; Aktenzeichen VIII ZR 257/04