Werden gemäß Wohnraummietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so ist die Vereinbarung unwirksam, wenn zur Durchführung der Schönheitsreparaturen starre Fristen vereinbart werden. Wird für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses eine anteilsmäßige Beteiligung an dem Renovierungskosten auf Grundlage eines Kostenvoranschlages vereinbart, so ist auch diese Quotenklausel unwirksam, wenn sie mit dem Fristenplan verbunden ist.

Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Vereinbarung:

• "(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.
  
  Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.
  
  ...
  
  (2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.
  
  ...
  
  (3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.
  
  ...
  
  Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt."

Der BGH erkannte in der o.g. Formulierung einen starren Fristenplan, da aus der Sicht eines verständigen Mieters der Fristenplan nicht erst durch einen Zusatz wie "mindestens" oder "spätestens" verbindlich werde. Allein das Nennen der Jahre bedeute eine starre Vereinbarung. Notwendig für ein Abwenden der Starrheit sei daher ein Zusatz wie bspw. "in der Regel" oder "üblicherweise".

Da im Absatz 3 des o.g. Mietvertrages die Quotenbeteiligung auf den Fristenplan Bezug nehme, sei auch diese Quotenbeteiligung unwirksam, da sie sich auf einen unwirksamen Fristenplan beziehe. Nicht zwangsweise erforderlich sei, dass der Fristenplan und die Quotenklausel im selben Paragraphen des Mietvertrages behandelt werden, da Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem opjektivem Inhalt und typischen Sinn auszulegen seien, sodass bereits die Verwendung einheitlicher Begriffe den Zusammenhang der Klauseln bewirken könne.


BGH - Urteil vom 05. April 2006; Aktenzeichen III ZR 178/05