1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.

2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

• zu 1.:
  
  Der BGH hält diese mietvertragliche Klausel für starr und erklärt sie daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam.
  

• zu 2.:
  Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Mietsache verpflichtet bei Auszug zu renovieren, ist unwirksam. Wird der Mieter verpflichtet, die Tapeten, die er selber angebracht hat oder die vom Vermieter angebracht und vom Mieter übernommen wurden zu entfernen, so begründet dies, wenn der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen nicht berücksichtigt wird, eine unwirksame Endrenovierungsklausel, da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt.
  
  Der Mietvertrag enthielt diesbezüglich die folgenden Vereinbarung:
  
  "1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben.
  
  2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben."
  
  Diese Klausel verpflichtet den Mieter sogar dann die Tapeten zu entfernen, wenn er diese gerade erst erneuert hat.
  

Allgemein:

Der BGH führt ferner aus, dass der Vermieter vom Mieter einen Geldersatz anstelle der Leistung verlangen kann, wenn der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses Umbauarbeiten in der Wohnung plant. Dies gelte jedoch nicht, wenn die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits unwirksam ist.

Der Verwender einer ungültigen Klausel kann sich später nicht auf deren Unwirksamkeit berufen, da er sonst ggf. einen Vorteil aus der Unwirksamkeit erzielen könnte, d.h. der Vertragspartner würde schlechter gestellt werden, als bei Wirksamkeit der Klausel.

Interessant:

Die Mieter brachten im vorliegenden Fall nicht überstreichbare Wasserschutz- oder Schaumtapeten an, tapezierten nur von der Decke bis zur Mitte der Wand und und brachten nicht entfernbare PVC - Beläge an. Der BGH sah darin jedoch keine Pflicht diese zu entfernen, da nicht dargelegt wurde, dass dies eine unfachmännische Durchführung sei, deren Entfernung den normalen Aufwand, der im Rahmen von Schönheitsreparaturen üblicherweise entstehe, überschreite.

BGH - Urteil vom 05. April 2006; Aktenzeichen VIII ZR 152/05