Liegt die Ursache eines Schadens am Eigentum des Mieters außerhalb der gemieteten Räume, aber im Verantwortungsbereich des Vermieters, so kann der Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Voraussetzung wäre, dass der Vermieter den Mangel, der zum Schaden führte, zu vertreten hat, mit der Magelbeseitigung im Verzug ist oder der Mangel bei Vertragsabschluss bereits vorhanden war.

Im entschiedenen Fall führte eine gelockerte Aluminiumklemme in der Zähleranlage der Elektrizitätsversorgung zur einer Spannungsspitze und in der Folge zu einem Schaden an den Geräten des Mieters (Arztpraxis). Die Zähleranlage befand sich außerhalb der gemieteten Räume und auch nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters. Da die Zähleranlage im Eigentum des Elektrizitätsversorgers stand und von diesem verplombt war, hätte der Vermieter einer Wartungspflicht nicht nachkommen können, ohne die Rechte eines Dritten (Elektrizitätsversoger) zu verletzen. Ein Verschulden des Vermieters liege daher nicht vor.

Für das Vorliegen eines Mangels müsse sich nicht erst die Spannungsspitze realisieren, sondern es reiche bereits aus, dass auf risikoträchtige Art von der Sollbeschaffenheit abgewichen werde. Sei dies bereits bei Vertragsabschluss der Fall, bestände ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Wurde im Mietvertrag keine Sollbeschaffenheit vereinbart, müsse die Verkehrsanschauung herangezogen werden. Dabei sei in der Regel der Standard entscheidend, wie er bei Vertragsabschluss üblich sei. Da im vorliegenden Fall ein unsanierter Plattenbau im Jahr 1991 vermietet worden war, kam das Gericht zur der Auffassung, dass auch kein anfänglicher Mangel vorhanden war.

BGH - Urteil vom 10. Mai 2006; Aktenzeichen XII ZR 23/04