Die vertragliche Verpflichtung, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses besenrein zurückzugeben, verpflichtet den Mieter nur zur Beseitigung grober Verschmutzungen.

Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die aufgrund eines starren Fristenplanes unwirksam war. Zusätzlich wurde vereinbart, dass die Wohnung unabhängig der übernommenen Schönheitsreparaturen besenrein zurückzugeben sei. Nach mehr als vier Jahren wurde das Mietverhältnis beendet.

Der BGH stellte fest, das "besenrein" den Mieter lediglich verpflichte, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Zur Auslegung zog der BGH auch den Duden heran, der besenrein als "mit dem Besen grob gereinigt" beschreibe. Allerdings beschränke sich diese Verpflichtung nicht nur auf die Bodenflächen, sondern auch auf eine Einbauküche und auf Fenster, sodass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen seien.

Im betroffenen Fall machte der Vermieter geltend, dass der Mieter in der Wohnung sehr stark geraucht habe und dadurch die Verschutzungen verursacht wurden. Da der Mietvertrag jedoch keine Regelung bezüglich des Tabakkonsums in der Wohnung enthielt, habe der Mieter sich nicht vertragswidrig verhalten, stellte der BGH fest. Die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch habe der Mieter jedoch nicht zu vertreten und da die Renovierungsvereinbarung unwirksam sei, habe der Vermieter die Kosten zu tragen.

Möchte der Vermieter daher geltendmachen, dass eine übermäßige Abnutzung vorliegt, muss er hierfür eindeutige Nachweise erbringen. In diesem Fall wurden jedoch auch erneuerungsbedürftige Silikonfugen nicht anerkannt.

BGH - Urteil vom 28 Juni 2006; Aktenzeichen VIII ZR 124/ 05