Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach welcher der Mieter übernommene Schönheitsreparaturen anteilmäßig bezahlen soll (Quotenklausel/ Abgeltungsklausel), so ist diese unwirksam, wenn sich aus dem Wortlaut der Klausel der Eindruck ergibt, dass diese Verpflichtung zur anteilmäßigen Beteiligung unabhängig vom tatsächlichen Zustand bestehe.

In Analogie zu den Entscheidungen des BGH zu starren Fristenplänen bei auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen, hat der BGH nun auch bei der sogenannten Quotenklausel/ Abgeltungsklausel starre Fristen als Kriterium festgestellt, welches die Klausel unwirksam werden lässt.

Mit der Quotenklausel/ Abgeltungsklausel möchte sich der Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter vor der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszieht. Allerdings kann es hier zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung des Mieters kommen, wenn dieser während der Mietdauer sorgsam mit der Wohnung umgegangen ist und daher der Renovierungszustand überdurchschnittlich gut ist.

Übliche Mietvertragsklauseln stellen die Beteiligung des Mieters in Abhängigkeit vom Zeitablauf dar. Ergibt sich daraus für einen verständigen Mieter, dass hier allein auf den Zeitablauf abgestellt wird, d.h. unabhängig vom tatsächlichen Zustand die Beteiligung fällig ist, so ist die Klausel in einem Formularmietvertrag gemäß § 307 BGB unwirksam.

Der Mietvertrag im entschiedenen Fall enthielt die folgende Klausel:

"... Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachlommen. ..."

Offen ist nun, wie die Klausel wirksam wäre. Auf jeden Fall sollte ein Bezug auf den Zustand der Wohnung aufgenommen werden. Ob dies bereits durch ein Ersetzen des Wortes "muss" durch "kann" erreicht werden würde ist fraglich. Empfehlenswert dürfte bspw. eine Ergänzung um einen Satz folgender Art sein:

"Dem Mieter ist es unbenommen, darzulegen, dass der Renovierungszustand überdurchschnittlich gut ist."

Ob dies bei der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nicht zu gesteigerten Diskusssionen zwischen Mieter und Vermieter führen wird, bleibt dahingestellt.

BGH - Urteil vom 18. Oktober 2006; Aktenzeichen VIII ZR 52/ 06