Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge (BGH - Leitsatz auszugsweise).

Dem entschiedenen Fall lag ein Mietvertrag aus dem Jahr 1977 zu Grunde, das bedeutet, dass der Mietvertrag vor Inkrafttreten der Heizkostenverordnung im Jahr 1981 abgeschlossen wurde. Durch die Heizkostenverordnung sind Bruttowarmmieten nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Eine solche Ausnahme lag hier nicht vor, da ferner die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden können, ist die vereinbarte Bruttomiete unwirksam. Notwendig ist eine Umstellung auf eine Teilinklusivmiete (hier Bruttokaltmiete) und einer Vorauszahlung mit verbrauchsabhängiger Abrechnung für die Heizungs- und Warmwasserkosten.

Im Jahr 2004 erhöhte der Vermieter die Buttomiete gemäß § 558 BGB (Anpassung an die ortsüblichen Entgelte) und begründete dies mit dem örtlichen Mietspiegel.

Der BGH stellte fest, dass der Bezug auf die Bruttomiete keinen Formmangel an dem Mieterhöhungsverlangen darstelle und das Erhöhungsverlangen des Vermieters formal richtig sei. Die Frage nach der Höhe des Erhöhungsbetrages stelle einen materiellen Punkt dar, welcher von den formalen Anforderungen, welcher hier erfüllt seien, getrennt zu betrachten sei.

Zu beachten ist, dass der BGH in diesem Fall nicht abschließend über die Zulässigkeit der Zustimmungsklage des Vermieters entschieden hat, sondern nur über die Frage des eventuellen Formmangels urteilte!

BGH - Urteil vom 19 Juli 2006; Aktenzeichen VIII ZR 212/ 05