Wurde in einem Mietverhältnis mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mietvertraglich eine Kostenmiete vereinbart, so gilt dies im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung nicht fort.

• Der Fall: Der Mietvertrag wurde im Jahr 1963 zwischen dem Mieter und einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft geschlossen. Im Mietvertrag hieß es bezüglich der Miete:
  
  "Die nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen festgesetzte Miet beträgt x DM.
  ...
  Deckt die nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete die nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Erhöhung der Kapital- oder Bewirtschaftungksoten ein, so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mitteilung gegenüber den Mietern erhöhen."
  
  Im Jahr 2003 machte die Vermieterin eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB geltend und bat um Zustimmung durch den Mieter, der diese verweigerte.

Der BGH führt aus, dass sich nach dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zum 31.12.1989 verschiedene Ansichten bezüglich der Fortgeltung einer solchen Klausel gebildet haben:

1. Die Klausel gilt fort und ist im Sinne von § 557 Abs. 3 BGB so zu verstehen, dass Mieterhöhungen durch die Kostenmietenklausel begrenzt sind.
   
   
2. Die vereinbarte Kostenmietenklausel hat mit dem Wegfall des WGG ihre Bedeutung verloren.

Der BGH bestätigte nun die zweite Ansicht. Die vertragliche Bindung an die Kostenmiete sei durch Steuervorteile für das Wohnungsunternehmen begründet. Nur so befänden sich Leistung und Gegenleistung von Mieter und Vermieter im Gleichgewicht. Da mit dem Wegfall des WGG auch die Steuervorteile entfallen seien, könne man nicht davon ausgehen, dass die Vertragsparteien die Kostenmietbindung vereinbart hätten, wenn sie den Wegfall der Steuervorteile in Ihre Entscheidung einbezogen hätten. Da sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem WGG unterlagen, hätten sie zumindest einen Vorbehalt vereinbart, wenn sie diesen Wegfall bedacht hätten.

Die Vereinbarung weist daher eine Regelungslücke auf, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden müsse. Hier käme nach Ausführung des BGH im Sinne von Treu und Glauben nur der Wegfall der Kostenmietbindung in Betracht.

BGH - Urteil vom 14. Juni 2006; Aktenzeichen VIII ZR 128/ 05