Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt, einen angemessenen Teil der Mietkaution für erwartete Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung einzubehalten.

Dies gilt auch für den Fall, dass die Betriebskostenabrechnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erstellt wird. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern dem Vermieter wird eine angemessene Frist eingeräumt, in welcher er entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will.

Die Klärung, was angemessen bedeutet, muss im Einzelfall erfolgen. Wäre dies nicht erforderlich, hätte der Gesetzgeber eine entsprechende Frist im BGB festlegen können. Im Einzelfall kann diese Frist auch länger als sechs Monate sein.

Bisher existierte auch die Auffassung, dass die Kaution generell nicht die Betriebskosten abdecke, da diese bei der Berechnung der Kaution gemäß § 551 BGB nicht berücksichtigt werden. Dem widersprechend stellte der BGH fest, dass die Regelung des § 551 BGB nicht die Reichweite der Kaution, sondern nur die Berechnung der Kautionshöhe festlege.

Anders kann sich der Fall darstellen, wenn mietvertraglich eine Frist zur Rückgabe der Kaution vereinbart wurde.

Im preisgebundenen Wohnraum wird diese Entscheidung des BGH nicht anzuwenden sein, da dort Betriebskosten durch das Umlageausfallwagnis (§ 25a NMV) abgesichert sind und zusätzlich die Verwendung der Kaution für Mietschulden nicht vorgesehen ist (§ 9 Abs. 5 WoBindG)

BGH - Urteil vom 18. Januar 2006; Aktenzeichen VIII ZR 71/05