Wurde mit dem Mieter eine Bruttokaltmiete vereinbart und soll die Miete nach § 558 BGB der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden, müssen zur Prüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangen die zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten angesetzt werden, wenn der zu Grunde gelegte Mietspiegel Nettokaltmieten enthält. Die Verwendung von pauschalierten Betriebskosten reiche nicht aus, auch wenn es sich dabei um Werte handele, die im Mietspiegel veröffentlicht wurden.

Wie der BGH ausführt, dient die Begründung des Erhöhungsverlangens der Vermeidung unnötiger Prozesse, indem der Mieter in die Lage versetzt werde, die sachliche Berechtigung zu überprüfen. Dies sei bei pauschalierten Werten nicht gewährleistet. Die Verwendung der Pauschalwerte führe jedoch nicht bereits zu einer formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Interessant: Im entschiedenen Fall ging es auch um die Frage des Nachweises der Vertretungsbefugnis des Vermieters durch die Hausverwaltung, da dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt war. Der BGH bestätigte die Feststellung des Landgerichtes, dass die Vertretungsbefugnis aus einer vormals erteilten Hausverwaltervollmacht und aus dem Gesellschaftsvertrag der Vermieterin (BGB - Gesellschaft) hervorginge. Dabei ist zu beachten, dass Vermieterin die GbR war, die durch die geschäftsführende Gesellschafterin, welche die Hausverwaltung stellte, verteten wurde.

BGH - Urteil vom 12. Juli 2006; Aktenzeichen VIII ZR 215/05