Der Mieter ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Dieses Kündigungsrecht geht auch nicht dadaurch verloren, dass der Mieter die Miete trotz Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos zahlt.

Mit seiner Entscheidung gibt der BGH seine Auffassung nach altem Mietrecht auf und stellt klar, dass § 536c Abs. 2 BGB eine abschließende Regelung beinhaltet. Diese sei auch anzuwenden, wenn der Vertragsabschluss vor dem 01. September 2001 liege und das Minderungsrecht nicht erloschen sei. Der BGH begründet dies damit, dass mit der Mietrechtsreform eine wesentliche Änderung der Rechtslage eingetreten sei.

Zwar kann das außerordentliche Kündigungsrecht im Rahmen von § 242 BGB verwirkt sein, der BGH sah dies hier jedoch nicht als gegeben. Im entschiedenen Fall (Gewerberaummiete) kam erschwerend hinzu, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum im Glauben gelassen wurde, dass der Vermieter den Mangel abstellen würde und Mangelbeseitigungsversuche unternommen wurden, die jedoch erfolglos blieben.

Der BGH stellte auch klar, wann ein Recht verwirkt sei. Demnach müsse der Berechtigte (hier: Mieter) das Recht (hier: außerordentliche Kündigung) über einen längeren Zeitraum hindurch nicht geltend machen und der Verpflichtete (hier: Vermieter) musste nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf vertrauen dürfen, dass dieses Recht in Zukunft nicht geltend gemacht werden würden.


BGH - Urteil vom 18. Oktober 2006; Aktenzeichen XII ZR 33/04