Erhöhung der Teilinklusivmiete

Bei einer Erhöhung der Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.

Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

Im verhandelten Rechtsstreit stellte der Mieter einer Wohnung die Zulässigkeit des vom Vermieter zugestellten Mieterhöhungsschreibens in Frage. Der zugrunde gelegte Mietspiegel wies Nettomieten aus. Im Mietvertrag der Parteien wurde eine Teilinklusivmiete vereinbart, mit der einige Nebenkosten abgegolten wurden. Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung, Kabelgebühren sowie ein Wertverbesserungszuschlag mussten zusätzlich beglichen werden.

Nach einigen Jahren verlangte der Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete (zuzüglich den oben aufgeführten Betriebskosten) mit einem Hinweis auf die zu entrichtenden durchschnittlichen Betriebskosten für die Wohnung des Mieters. Dieser Erhöhung stimmten die Mieter nicht zu.

Der BGH entschied nun, dass der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen kann. Die Angabe eines pauschalen Betriebskostensanteils im Mieterhöhungsverlangen steht der formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen.

Dieser Punkt betrifft vielmehr allein die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es außerdem dann nicht an, wenn – wie hier - die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt.

Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat, sondern diese in Form eines Wertverbesserungszuschlags neben der Ausgangsmiete erhalten geblieben ist.

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wird – ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhöhung -  Bestandteil der Grundmiete und kann nicht stattdessen als Zuschlag neben der Miete erklärt werden. Demnach hätte der Vermieter den Wertverbesserungszuschlag zu der Ausgangsmiete des Mieterhöhungsverlangens hinzurechnen müssen. Dies ist aber lediglich ein inhaltlicher Fehler, der keine Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bewirkt.

Inhaltliche Fehler führen  nicht zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen. Im verhandelten Rechtsstreit sah der BGH den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete auch als materiell begründet an.

BGH - Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06