Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform. 

Im verhandelten Rechtsstreit stritten die Vertragspartner über das rechtmäßige Ende eines befristet geschlossenen Mietvertrages über eine Gewerbeimmobilie. In dessen Verlauf trugen die Vertragsparteien vor, die Zahlungsweise mündlich bzw. konkludent von quartalsweise auf monatsweise umgestellt zu haben. Diese Vereinbarung hatte in Bezug auf den Rechtsstreit weitreichende Folgen.

Nach ständiger Rechtssprechung ist es zur Wahrung der Schriftform gemäß § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Änderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen der Schriftform, wogegen unwesentliche Vertragsänderungen auch mündlich bzw. konkludent vereinbart werden können.

Bei der Umstellung der Zahlungsweise des zu entrichtenden Mietzinses von quartals- auf monatsweise Zahlung handelt es sich um eine erhebliche Vertragsänderung, da von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhängt. Es macht einen großen Unterschied, ob das Vertragsverhältnis schon im zweiten Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom Vermieter fristlos einseitig beendet werden kann.

Da die dargestellte Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt war, litt der zwischen den Parteien befristet geschlossene Mietvertrag demnach an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

BGH – Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05