Mit Urteil vom 31.10.2007 ( AZ VIII ZR 261/06 ) traf der BGH gleich mehrere Entscheidungen im Zusammenhang mit der Abrechnung von Heizkosten. Dabei wurde folgendes festgelegt.

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden.

Im verhandelten Rechtsstreit weigerte sich der Mieter einer Wohnung Heizkostenvorauszahlungen über einen längeren Zeitraum zu entrichten, mit dem Einwand er schulde diese nicht, da der Vermieter den Verbrauch nicht erfasst und zu unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der Wohnfläche vorgenommen habe.

Der BGH entschied, dass es unerheblich sei, ob der Vermieter die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe. Maßgeblich sei allein der objektive Umstand, dass die Verbrauchswerte nachträglich nicht mehr festgestellt werden könnten. Können Heizkosten demzufolge nicht verbrauchsabhängig gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV abgerechnet werden, weil keine Erfassungsgeräte vorhanden sind und eine Verbrauchsschätzung gemäß § 9a HeizkostenV nicht möglich ist, müssen die Heizkosten nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden. Von den errechneten Kostenanteilen der Mieter sind gemäß §  12 HeizkostenV 15 % abzuziehen, die zu Lasten des Vermieters abgerechnet werden.

Weiterhin legte der BGH fest, dass der Vermieter Anspruch auf die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen hat. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorlegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist er nicht berechtigt Nachforderungen aus der Abrechnung vom Mieter zu verlangen. Anders stellt es sich dar, wenn der Mieter erst gar keine Vorauszahlungen geleistet hat. In diesem Fall muss der Mieter die offen stehenden Vorauszahlungen auch dann noch nachzahlen, wenn der Vermieter die Abrechnung verspätet vorlegt. Der BGH ist in diesem Fall der Auffassung, dass Betriebskostenvorauszahlungen keine Nachforderungen im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB sind. In diesem Zusammenhang ist auch unerheblich, ob der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen des Vermieters ausübt.

Außerdem entschied der BGH, dass sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 BGB eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen, aber alten (die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden) Heizungsanlage nicht herleiten lässt. Grundsätzlich müsse der vorhandene Bestand vom Mieter bei der Anmietung hingenommen werden. Es besteht kein Anspruch auf Modernisierung, nur weil es sich bei dem vorhandenen Bestand nicht um die wirtschaftlichste Heizungsanlage handelt. Anders könnte es sich darstellen, wenn der Vermieter aufgrund von zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist.

Weiterhin entschied der BGH, dass bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung und einer Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche Abrechnungsmaßstab sein müsse, sofern die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als 10 % beträgt. Bereits in der Vergangenheit wurde die 10 % Wesentlichkeitsgrenze häufig vom BGH angewendet.

BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06