Ein Gewerberaummietvertrag enthielt sowohl ein Optionsrecht für den Mieter, mit welchem dieser den Mietvertrag viermal um fünf Jahre verlängern konnte, als auch eine Verlängerungsklausel, nach welcher sich das Mietverhältnis mangels Kündigung jeweils um fünf Jahre verlängerte.

Laut Mietvertrag musste der Mieter die Ausübung seines Optionsrecht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietdauer dem Vermieter anzeigen. Wollte Vermieter oder Mieter die automatische Verlängerung verhindern, so mußte dies 12 Monate vor Ablauf dem Vertragspartner mitgeteilt werden. Dies führte zu dem Ergebnis, dass sich der Mieter/ Vermieter eventuell 12 Monate vor Ablauf gegen die Verlängerung aussprechen konnte und dann der Mieter nur 6 Monate vor dem Ende die Option ausüben könnte. Der BGH hielt dies für vertretbar, da der Mieter bspw. den entgegenstehenden Verlängerungswillen unter den Vorbehalt des Optionsrechtes aussprechen könnte und andererseits den Beendigungswillen des Vermieters mit dem Optionsrecht abwenden könnte.

Daneben enthielt der Mietvertrag bezüglich der Verlängerungsklausel die folgende Formulierung:

"Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird."

Nun war strittig, ob diese Kündigung auch bereits nach der ersten Mietzeit von 10 Jahren zu erfolgen habe oder ob das Mietverhältnis nach 10 Jahren automatisch endete.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass in diesem Fall, es lag ein Formularmietvertrag vor, auch nach dem ersten Zeitraum die automatische Verlängerung eintrat und der Mietvertrag mangels Kündigung fortbestand.

Dieser Fall zeigt deutlich, dass insbesondere bei Gewerberaummietverträgen äußerste Sorgfalt bei der Ausformulierung walten zu lassen ist.

BGH - Urteil vom 14. Dezember 2005; Aktenzeichen XII ZR 236/03