Begehrt der Vermieter eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, so ist die tatsächliche Wohnfläche als Grundlage heranzuziehen, sofern die Flächendifferenz nicht mehr als 10% beträgt.

Im entschiedenen Fall wurde mietvertraglich eine Wohnfläche von 121,49 m² vereinbart, wohingegen die tatsächliche Wohnfläche 131,80 m² betrug. Strittig war, ob es sich dabei um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelte oder ob eine Beschaffenheitsvereinbarung vorlag.

Der BGH entschied für die Beschaffenheitsvereinbarung, da im entschiedenen Fall der Mietvertrag eine Aufzählung der vermieteten Räume in Verbindung mit der Angabe "Wohnfläche: 121,49 m²" enthielt.

Die tatsächliche Wohnfläche sei nur dann heranzuziehen, wenn es einer der Parteien nicht zuzumuten sei, dass an der vertraglichen Vereinbarung festgehalten werde. Das sei nur dann anzunehmen, wenn die Flächendifferenz mehr als 10% betrage.

Bei einer größeren Flächendifferenz, sei der Vermieter berechtigt, die echte Fläche anzusetzen, da ihm nicht zugemutet werden könne, auf Dauer an der falschen Größe festzuhalten. Der BGH begründete dies mit der fehlenden Möglichkeit des Vermieters von Wohnraum den Vertragsabschluss wegen Kalkulationsirrtum anzufechten, wie es bei anderen Dauerschuldverhältnissen möglich sei. Grundsätzlich offen blieb damit die Frage, ob der Vermieter eines befristeten Wohnraummietvertrages ebenfalls die echte Wohnfläche bei entsprechender Differenz ansetzen könne.

BGH Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06