Der Unter-Untermieter wird von der Pflicht zur Mietzahlung an den (Unter)Mieter frei, wenn er nach Beednigung des Hauptmietvertrages dem Drängen des Hauptvermieters nachgibt, einen Mietvertrag mit diesem zu schließen, da der Hauptmieter nicht mehr den Besitz gewähren kann.

Im entschiedenen Fall eines Gewerberaummietverhältnisses gab es mehrere Untermietverhältnisse. Nach mehreren Jahren Vertragsdauer des Hauptmietvertrages kündigte der Hauptvermieter den Mietvertrag. Von dem Unter - Untermieter, der im unmittelbaren Besitz der Räume war, forderte der Hauptvermieter einen Vertragsabschluss, andernfalls würde er von seinem Herausgabeanspruch Gebrauch machen. Diesem Drängen kam der Unter - Untermieter nach.

Der BGH entschied, dass dem Hauptmieter der mittelbare Besitz der Räume spätesten mit dem Vertragsabschluss zwischen dem Hauptvermieter und der Unter-Untermieter entzogen worden war. Damit war der bisheriger Hauptmieter nicht mehr in der Lage, den Untermietern den Besitz an den Räumen zu gewähren. Den Untermietern war somit der vertragsgemäße Gebrauch vollständig entzogen, und die Mietzahlungsansprüche gegen die Untermieter reduzierten sich auf null.

Interessant: In diesem Fall wurde eine befristeter schriftlicher Hauptmietvertrag für zehn Jahre mit einem Optionsrecht des Mieters für weitere fünf Jahren geschlossen. Nach zehn Jahren kündigten die Vermieter den Mietvertrag, wogegen der Hauptmieter mit dem Optiosnrecht argumentierte. Allerdings trat auf der Hauptvermieterseite eine Erbengemeinschaft auf, deren Mitglieder nicht einzeln im Mietvertrag aufgeführt waren, sondern die Erbengemeinschaft war als solche benannt. Auifgrund fehlender Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, lag somit ein Formmangel vor, der die Schriftform des Vertrag aufhob und die Kündigung ermöglichte.

Auch das vom Mieter angeführte Argument, dass in diesem Fall eine Kündigung nach zehn Jahren treuwidrig sei, verneinte der BGH.

BGH - Urteil vom 12. Juli 2006; Aktenzeichen XII ZR 178/03