Kündigt der Vermieter dem Mieter gemäß § 573 BGB ordentlich und begründet dies mit einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters, so muss sich der Mieter das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen.

Der Fall: Die Mieter hatten, nach Beratung durch den Mieterverein, die Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen zurückgehalten, da Ihnen der Vermieter keine Belegkopien zu einer vorherigen Betriebskostenabrechnung überließ. Es sammelte sich ein Betrag in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten an. Nach der gerichtlichen Feststellung, dass den Mietern keine Belegkopien zuständen, zahlten diese den ausstehenden Betrag. Bereits zuvor hatte der Vermieter den Mietern ordentlich gekündigt.

Der BGH erklärte die Kündigung für wirksam. Zwar könne der Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug heilen, wenn er den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs begleiche (§ 569 Abs. 3. Nr. 2 BGB), allerdings gelte dies nur für eine fristlose Kündigung. Da hier ordentlich gekündigt wurde, heilte die Zahlung die Kündigung nicht.

Die ordentliche Kündignung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setze eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus. Der BGH stellte fest, dass sich der Mieter das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen müsse (§ 278 BGB). Ebenfalls kam der BGH zu dem Schluss, dass der Rechtsberater hier als Erfüllungsgehilfe anzusehen sei.

Es ist also festzustellen, ob

1. eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliege und

2. schuldhaft gehandelt wurde.

zu 1.) Der BGH erkannte eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, da für einen Zeitraum, von mehr als zwei Terminen ein Betrag offen war, der zwei (Brutto)Monatsmieten überstieg. Die Mieter hätten bspw. auch unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zahlen können.

zu 2.) Nach Auffassung des BGH handelte der Mieterverein schuldhaft, weil er sich erkennbar im Grenzbereich des rechtlich zulässigen bewegte und eine von der eigenen Einschätzung abweichenden Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. (Eine höchstrichterliche Rechtsprechnung lag zu diesem Zeitpunkt noch nicht vor.)

Ein entschuldigter Rechtsirrtum des Mietervereins lag auch nicht vor, da hierzu der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung nicht zu rechnen brauchte.

BGH - Urteil vom 25. Oktober 2006; Aktenzeichen VIII ZR 102/06