1     Die gewerbliche Immobilie                                                        

1.1      Flächen gemäß der DIN 277                                                                                    

1.1.1      Anwendungsbereich der DIN 277                                                           

1.1.2      Flächenbezeichnungen gemäß DIN 277                                                   

1.1.3      Begriffe                                                                                           

1.1.3.1        Brutto-Grundfläche (BGF)                                                                                  

1.1.3.2        Konstruktions-Grundfläche (KGF)                                                                      

1.1.3.3        Netto-Grundfläche (NGF)                                                                                  

1.1.3.4        Nutzfläche (NF)                                                                                                  

1.1.3.5        Funktionsfläche (FF)                                                                                          

1.1.3.6        Verkehrsfläche (VF)                                                                                           

1.1.4      Rauminhalte gemäß DIN 277                                                                

1.1.4.1        Brutto-Rauminhalt (BRI)                                                                                    

1.1.4.2        Netto-Rauminhalt (NRI)                                                                                     

1.1.4.3        Konstruktions - Rauminhalt                                                                               

1.2      Berechnung der Mietfläche für Büroräume nach der Richtlinie MF-G            

2     Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht                    

2.1      Wesen der Miete                                                                                                        

2.1.1      Charakteristika der Miete                                                                     

2.2      Abgrenzung der Miete zu anderen Schuldverhältnissen                                   

2.2.1      Die Pacht                                                                                          

2.2.2      Miete oder Pacht                                                                                

2.2.3      Besondere Fälle                                                                                 

2.2.3.1        Kleingärten                                                                                                        

2.2.3.2        Apotheken                                                                                                        

2.2.4      Charakteristika der Pacht                                                                     

2.2.5      Die Leihe                                                                                          

2.2.6      Charakteristika der Leihe                                                                     

2.3      Gemischte und verkehrstypische Verträge                                                         

2.3.1      Das Leasing                                                                                      

2.4      Abgrenzung der Miete zu dinglichen Nutzungsrechten                                     

2.4.1      Der Nießbrauch                                                                                  

2.5      BGB Mietrecht für Gewerberaum                                                                          

3     Abschluss und Form des Gewerberaummietvertrages

3.1      Vorvertragliche Absprachen                                                                                 

3.1.1      Der Mietvorvertrag                                                                           

3.1.2      Das Vormietrecht                                                                             

3.1.3      Das Anmietrecht                                                                               

3.1.4      Die Abschlussoption/ Begründungsoption                                               

3.1.5      Der Letter of Intent                                                                          

3.2      Das Zustandekommen des Mietvertrages                                                         

3.2.1      invitatio ad offerendum                                                                     

3.3      Form des Mietvertrages                                                                                         

3.4      Inhaltskontrollen des Mietvertrags                                                                     

3.4.1      Geschäftsraummietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung                 

3.4.1.1        Vorrang der Individualabrede                                                                          

3.4.1.2        Salvatoresche Wirkung                                                                                    

3.4.1.3        Überraschende Klausel                                                                                   

3.4.1.4        AGB beim Unternehmer                                                                                  

3.4.2      weiteres ...                                                                                     

3.4.2.1        Gebot von Treu und Glauben                                                                          

3.4.2.2        Verstoß gegen die Guten Sitten                                                                      

3.4.2.3        Wucher                                                                                                           

3.5      Die Vertragspartner                                                                                               

3.5.1      Mietvertrag mit dem Inhaber                                                              

3.5.2      Mietvertrag mit einer BGB - Gesellschaft                                               

3.5.3      Mietvertrag mit einer Personengesellschaft (OHG, KG)                             

3.5.4      Mietvertrag mit einer juristischen Person                                               

4     Besondere Geschäftsraummietverhältnisse                   

4.1      Die gewerbliche Zwischenmiete                                                                          

4.2      Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder mit anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege                                                                                       

4.3      Die (teil)gewerbliche Nutzung von Wohnraum                                                 

4.3.1      Zweckentfremdungsverbot                                                                 

4.3.2      Bauordnungsrechtlich – genehmigungspflichtige Nutzungsänderung            

4.3.3      Gewerbe zu Gewerbe                                                                        

5     Vertragliche Rechte & Pflichten                                         

5.1      Mängel an der Mietsache                                                                                       

5.1.1      Mietminderung                                                                                 

5.1.1.1        Gesetzlicher Ausschluss des Minderungsrechtes                                            

5.1.1.2        Vertragliche Einschränkungen des Minderungsrechtes                                   

5.1.2      Schadensersatz                                                                                

5.1.2.1        Gesetzlicher Ausschluss des Schadensersatzanspruches                               

5.1.2.2        Vertragliche Einschränkungen des Schadensersatzanspruches                      

5.1.3      Ersatzvornahme des Mieters                                                               

5.1.4      Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB)/ Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 BGB)

5.2      Erhaltung & Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands                 

5.2.1      Vertragliche Übertragung auf den Mieter                                               

5.2.1.1        Schönheitsreparaturen                                                                                   

5.2.1.2        Instandhaltung                                                                                                

5.2.1.3        Instandsetzung                                                                                               

5.2.1.4        Kleinreparaturen/ Kleine Instandsetzungen                                                    

5.2.1.5        Internationaler Vergleich                                                                                 

5.3      Betriebspflicht                                                                                                         

5.4      Konkurrenzschutz                                                                                                   

5.4.1      Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz                                                 

5.4.2      Vereinbarter Konkurrenzschutz                                                           

5.5      Sicherheitsleistung des Mieters                                                                           

5.5.1      Barkaution                                                                                      

5.5.2      Bürgschaft                                                                                      

5.5.3      Die Patronatserklärung                                                                      

5.6      Gebrauchsüberlassung an Dritte                                                                         

6     Mietvereinbarungen                                                                  

6.1      Fälligkeit und Verjährung der Miete                                                                    

6.1.1      Miete für ein Grundstück                                                                    

6.1.2      Miete für Gewerberaummietverhältnisse                                               

6.1.3      Verjährung der Mietforderung                                                             

6.2      Vereinbarungen zur Umsatzsteuer                                                                     

6.2.1      Mietvertrag als Rechnung                                                                   

6.2.2      Jeweils zulässiger Umsatzsteuersatz                                                     

6.2.3      Wegfall der Vorsteuerabzugsberechtigung                                             

6.3      Mietvereinbarung in Form von Preisklauseln                                                    

6.3.1      Bedingt zulässige Klausel - Die Wertsicherungsklausel                              

6.3.1.1        Punktanpassung / Prozentanpassung                                                              

6.3.1.2        Umbasierung der Punkte bei Änderung des Basisjahres                                

6.3.1.3        Wegfall von Indexen                                                                                       

6.3.2      Unbedingt zulässige Klauseln                                                               

6.3.2.1        Leistungsvorbehaltsklauseln                                                                           

6.3.2.2        Spannungsklauseln                                                                                         

6.3.2.3        Kostenelementeklauseln                                                                                

6.4      Die Umsatzmiete                                                                                                     

6.5      Die Staffelmiete                                                                                                       

6.6      Erhöhung aufgrund von Modernisierungen                                                        

6.7      Triple/ Double – Net – Miete                                                                                 

7     Betriebskosten                                                                             

7.1      Mietstruktur                                                                                                             

7.1.1      Nettomietstrukturen                                                                          

7.1.1.1        Nettomiete und Vorauszahlung                                                                       

7.1.1.2        Nettomiete und Pauschale                                                                              

7.1.1.3        Gedeckelte Nebenkosten                                                                                

7.1.2      Heizkostenverordnung                                                                       

7.2      Gemischt genutzte Objekte                                                                                  

7.3      Nebenkosten und Umsatzsteuer                                                                         

8     Bauliche Maßnahmen                                                                   

8.1      Erhaltungsmaßnahmen                                                                                          

8.2      Modernisierungsmaßnahmen                                                                               

8.2.1      Ankündigungspflicht des Vermieters                                                     

8.2.2      Duldungspflicht des Mieters                                                                

8.2.3      Sonderkündigungsrecht des Mieters                                                     

8.3      Schaffung von neuen Räumen                                                                              

9     Die Beendigung von Geschäftsraummietverhältnissen

9.1      Kündigung                                                                                                                 

9.1.1      Ordentliche Kündigung                                                                       

9.1.1.1        Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen                                                            

9.1.1.2        Kündigungsfrist bei Räumen, die keine Geschäftsräumen sind & Grundstücke

9.1.1.3        Kauf bricht nicht Miete                                                                                    

9.1.2      Außerordentliche fristlose Kündigung                                                    

9.1.2.1        Fristlose Kündigung durch den Mieter                                                             

9.1.2.2        Fristlose Kündigung durch den Vermieter                                                       

9.1.3      Verlängerungsautomatismus                                                               

9.2      Zeitmietvertrag                                                                                                       

9.2.1      Verlängerungsoption                                                                          

9.2.2      Vertrag über mehr als 30 Jahre                                                           

9.3      Besondere Fälle                                                                                                       

9.3.1      Tod des Mieters                                                                                

9.3.2      Insolvenz des Mieters                                                                        

9.3.3      Insolvenz des Vermieters                                                                   

9.4      Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses                                                 

Quellenverzeichnis                                                                            

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